購買商鋪的禁忌

關注：37 發(fā)布時間：2021-12-06 18:13:07

店鋪投資一直是一個非常專業(yè)的投資品種。因為投資的不確定因素很多，商鋪有一定的投資風險。目前，除了不可預測的因素，還有一些“可控因素”誤導了市場。為了規(guī)避市場風險，姜先生總結了10個關鍵問題和陷阱，為店鋪投資者提供參考和建議，比較大限度地降低風險。

避免吸引投資的問題

大城市的店鋪項目營銷普遍比較難，投資者需要警惕。真實的營銷情況不如以前。很多項目開發(fā)商進行強力招商，出發(fā)點更多的是招商促營銷，而不是解決實際的投資營銷問題。

很多項目讓投資者以為，在營銷難的時候，很多商家通過廣告關注這個項目，但實際上，關注這個項目的商家并不多，只是造就了一個“熱銷”的家鄉(xiāng)。所以，如果看到商店廣告亂炸，要提高警惕。這大概只是一場戰(zhàn)役，并沒有真正的投資價值。投資者應該對這些廣告保持謹慎。

避免虛假的社區(qū)業(yè)務

1、不要混淆概念

一些開發(fā)商故意混淆社區(qū)商業(yè)和區(qū)域商業(yè)的概念，這樣會誤導很多投資者認為房子旁邊的商鋪是有投資前景的社區(qū)商業(yè)。

但其實不是。姜先生在投資社區(qū)商鋪時，有必要提醒投資者記住一個指標：50萬：1萬，即社區(qū)消費是社區(qū)經營的主體，50萬平方米的房屋可以支撐1萬平方米的經營。

如果開發(fā)商進行10萬平米的商業(yè)項目，雖然還是在小區(qū)旁邊，但已經不是單純的小區(qū)商業(yè)項目了，因為小區(qū)內的消費群體已經無法滿足自己的商業(yè)需求。

2.大型商業(yè)項目

如果大量的商業(yè)項目需要吸引周邊的消費者，這樣的商業(yè)地產就成了區(qū)域性的商業(yè)。區(qū)域商務要求開發(fā)商進行統(tǒng)一定位、規(guī)劃、招商、管理。一個商業(yè)規(guī)模超過2萬平方米的集中式商業(yè)，都需要專業(yè)人士來管理。

3.社區(qū)商業(yè)風險低

社區(qū)商業(yè)不依賴外部市場，區(qū)域商業(yè)不依賴外部市場。開發(fā)商或經理必須在娛樂或創(chuàng)新品牌業(yè)務投資和管理方面做大量工作，以確保該項目的成功。

正是因為社區(qū)的商業(yè)風險相對較低，普遍受到投資者的青睞。開發(fā)商以營銷為目的，向市場申報出售的物品，從而混淆了投資者的視聽。投資人分不清真?zhèn)?，盲目跟進肯定會出問題。

盲目聽專家提問

在推廣多項目的營銷階段，將規(guī)劃許多活動來吸引投資者。比如利用專家意見就是一種常用手段。很多專家會用大量的營銷思路來鼓勵很多投資者，讓他們對這個項目或者這個地區(qū)形成較高的價值判斷。

投資者對這些所謂專家的建議要謹慎，并不是所有的專家都是對的，尤其是有一些專家正在配合開發(fā)商進行宣傳，投資者更要謹慎關注。跳出專家創(chuàng)造的美好“幻想”，從各個方面綜合評價投資項目的價值。

避免無效投資的問題

商業(yè)項目的有序運營是投資者收益的保證，有序運營的基本前提是貨主必須清楚知道未來這個項目60%~70%的營業(yè)額中會有哪些消費者，只有確定了自己的消費水平和年齡區(qū)間后，才能確定哪些品牌得到這些消費群體的認可，并招募這些品牌占據至少20%~30%的面積，以保證這個項目開放后形成預定的商業(yè)氛圍。

如果不這樣判斷，開發(fā)商前期招商無效。目前有很多商業(yè)項目開盤和收盤都很快，因為不清楚哪些消費群體處于前期，項目需要哪些業(yè)務，導致只要是業(yè)務，就是無效投資的現象。

投資者不能簡單的認為這個地方滿了就沒問題了。如果對這個項目后的主要市場群體和配套業(yè)務沒有清楚的了解，即使這個項目成功開業(yè)，也不能保證順利運營。如果這些問題沒有完全解決或者方向不對，這些業(yè)務在開業(yè)后的兩三個月內就會遭受嚴重的損失。企業(yè)開業(yè)一段時間后不撤退是正常的，所以投資者不能簡單地理解招聘滿員就沒有問題。

避免管理團隊的問題

出于營銷目的，一些開發(fā)商成立了一個姿態(tài)良好的“管理”團隊，以吸引更多的投資者。細心的投資者會注意到，很多投資項目的廣告里都有國際或美國的管理團隊埋在項目背后，他們不僅有幾十年的管理經驗，而且管轄的管理區(qū)域也有上百萬。

客觀來說，國內外有很多成功的企業(yè)管理者，但是好的管理者基本上都是做直接管理的，比如華潤、恒隆、國貿等等。我們不排除國內外有資質的人介入并啟動管理市場，但投資者要認清一個現實：國內商業(yè)管理市場目前還處于起步階段，不要因為這個項目的經理在國外有多年的管理經驗就盲目投資。

中國的商業(yè)市場與國外市場完全不同。在歐美，一兩千平米的餐飲是極限，但在中國，實現兩三千平米的餐飲項目很常見，洗浴中心項目的規(guī)模也是如此。

中國式的餐飲、休閑、娛樂在歐美國家沒有那么受歡迎，所以國外的管理者對這些業(yè)態(tài)的管理核心了解有限，所以投資者不能簡單的認為這個項目是國際經理人管理的，不顧大局的進行投資選擇。

避免回購陷阱

中國商業(yè)地產開發(fā)商的財務實力不是很強，大部分依靠銀行貸款。同時，國內商業(yè)地產融資渠道相對狹窄，回購很大程度上是一個漂亮的營銷幌子。

回購比較終能否實現有很多變量，這些變量就是風險，投資者應該理性對待開發(fā)商提出的回購承諾。

避免虛假的“統(tǒng)一管理”

項目后期的管理是一個非常重要的環(huán)節(jié)，很多開發(fā)者都注意到了。因此，在營銷初期，強調對店鋪的統(tǒng)一管理，店鋪的成功與否將直接影響未來的利潤。

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比如銷售一家店鋪，與投資人約定，所購店鋪未來的發(fā)展范圍是有限的，但這只是管理中涉及到的一個相對基礎的層面，在實際管理中有很大的局限性。

一個地方的店鋪，十年根本當不了官。這是違背市場規(guī)律的，店鋪的定位也會改變。

隨著中國市場的快速發(fā)展和居民收入水平的提高，每個商業(yè)市場都在發(fā)生巨大的變化。人們的居住條件在不斷改善，從平房到過去的樓房，有的甚至住別墅。

一個地區(qū)的消費市場結構都是不斷動態(tài)變化的，開發(fā)商關注的重點也是不一樣的，商鋪不可能一開始就不做調整就簡單的約定用途。

為了炒熱，很多項目大多打著“項目統(tǒng)一管理”的旗號，但實際操作中并非如此。實現真正意義上的統(tǒng)一管理，只是一個虛構的“童話”。

所以投資者要注意不要把“統(tǒng)一管理”作為判斷投資的主要依據，投資者一定要知道做什么才是統(tǒng)一管理。

避免返程期的陷阱

目前全國各地有三四年、十年、無限期。長期回報期有保證且無風險嗎？答案是否定的。

開發(fā)商通常聲稱拿自己的資產做抵押，但是開發(fā)商破產了怎么辦？在此，姜先生提醒投資者，應重點關注開發(fā)商對項目的專業(yè)運營，確保項目能夠持續(xù)穩(wěn)定運行，而不是開發(fā)商擔保的資產抵押。所有承諾都會改變。一旦生意變差，開發(fā)商和運營商都保不住自己，也肯定保不住你的利潤。

因此，我們應該更多地關注開發(fā)商是否在解決投資管理的定位問題。如果開發(fā)商能夠解決項目管理中的各種問題，投資者就可以在家里享受他們的成功。否則問題沒有解決好，大部分時間都會失去。

避免擔保的陷阱

國內很多商業(yè)項目在營銷中強調其擔保人的重要背景。投資人并不認為自己的業(yè)主強大了就可以坐以待斃，可以放松，但一定要知道擔保的內容、擔保的時間、拍賣擔保的期限，這一點一般投資人未必能很好理解。

因此，開發(fā)商可能會篡改擔保的內谷。大多數情況下，投資者在廣告中只關心誰擔保，而忽略了擔保期限和內容，這可能與你完全無關。

擔保的具體過程和內容范圍都是比較專業(yè)的知識，如何識別擔保對自己是否有效是投資者需要注意的問題

避免媒體陷阱

很多投資者表示，受到媒體鼓勵的影響，看到了媒體頒發(fā)的各種獎項。既然媒體人對這個項目有信心，自然是一個不錯的投資選擇。

然而，投資者往往忽視了一個事實，即中國的媒體市場正處于發(fā)展階段，許多媒體為開發(fā)商發(fā)揮更大的合作作用，以促進其廣告和營銷。媒體寫軟文是市場現實。

因此，投資者應該仔細評估各種媒體獎項的內容，不能簡單地將這些獎項作為投資判斷的依據。

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