一定要搞清楚哦（購二手房注意事項）

1.賣房的身份

2.管理局檢查賣方的房地產(chǎn)許可證

3.關(guān)鍵承諾應體現(xiàn)在房屋銷售合同中

4.支付擔保分兩次進行

5.費用應該結(jié)算

6.修理基金應該結(jié)算

7.搬出去的時候要注意時間和責任

8.固定默認付款時間

分步閱讀

方法/步驟

一

簽訂買賣合同的前提是買賣雙方核對簽約主體的真實性，主要是買賣雙方核實業(yè)主身份和業(yè)主證明的真實性，尤其是買賣雙方在沒有第三方作為中介擔保的情況下自行進行交易，防止不法分子偽造業(yè)主身份證和房屋產(chǎn)權(quán)證進行詐騙，從而在很大程度上規(guī)避財務風險。房地產(chǎn)交易是大宗交易，買賣雙方都希望交易過程安全可靠。有效的方法是委托專業(yè)律師核實買賣雙方真實身份，確認沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，限制交易行為。如果是個人，看他的身份證；如果是單位，去工商局看其檔案；如果賣家有代理，看他有沒有經(jīng)過公證的委托書。仔細檢查賣方身份證或工商檔案中的名稱是否與房產(chǎn)證上的業(yè)主一致。原則上一句話不可能錯。

二

房屋是否有共有人，房屋多人共有的，出賣人必須提供共有人的身份證明和同意出售房屋的書面文件；如果是夫妻共同財產(chǎn)，是否取得了出賣人配偶的書面同意；房屋已經(jīng)出租的，出賣人必須提供承租人同意出售的書面意見；房屋已經(jīng)抵押的，出賣人必須提供抵押權(quán)人同意出售該房屋的書面文件。

三

雙方向房產(chǎn)管理部門申報的成交價格明顯低于市場價格時，或者所購房屋抵押時，應對所購房屋進行評估；需要注意的是，在簽訂過程中，關(guān)于交易的關(guān)鍵協(xié)議或賣方的承諾都應該在合同中得到體現(xiàn)，不能用口頭協(xié)議來代替，因為一旦發(fā)生爭議，口頭協(xié)議是無法證明的。合同必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價格及支付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等。如果選擇按揭貸款的支付方式，必須按規(guī)定辦理貸款手續(xù)。

四

購買二手房的付款方式由買賣雙方協(xié)商決定，一般有一次性付款和按揭貸款兩種方式。按揭貸款支付問題相對較小，但在一次性支付中，往往會出現(xiàn)“賣方不愿意先過戶，買方不愿意先支付”的情況。實際上，在實踐中，買受人可以將購房款分為首付款和尾付款，并在不同的時間段支付給業(yè)主，尾付款的支付時間可以約定為房產(chǎn)過戶日期，這樣可以為買賣雙方規(guī)避交易風險。

五

如果房子能順利過戶，大家都會開心，只是交易還沒完成。交房時物業(yè)檢查不能馬虎，水、電、煤、電話、寬帶、物業(yè)管理費等生活費用一定要認真結(jié)算。由于雙方過失，交房時未結(jié)清日常生活費。當買方入住后收到上述賬單時，已經(jīng)來不及回賣方結(jié)算。二手房交易后往往會出現(xiàn)這樣的問題。

六

賣方和賣方通常在合同中約定維修基金的結(jié)算方式，但有時過于籠統(tǒng)，只寫“送”或“不送”。實際上，房屋交付時會有例外情況，即出賣人未繳納維修基金或者維修基金已經(jīng)使用。因為買賣合同中約定不明確，賣方可以認為維修基金是“送來的”，未付或不足部分當然是買方自己支付；買方也可以認為，在將維修基金轉(zhuǎn)移給買方之前，賣方應全額支付。因此，在簽訂合同時，雙方應明確se

按照平時的交易習慣，賣方應在房屋過戶或移交前將戶籍遷出。但是，有時候由于賣家暫時找不到可以說話的地方，或者因為孩子上學的原因，賣家會要求延期出賬。這就需要雙方在簽訂合同時就戶口遷移問題做出約定，約定戶口遷移時間和違約責任。作為買家，為了保護自己的利益，也可以要求預留少量房款作為抵押，待賣家移出賬戶后再歸還。鑒于戶口不能強制遷出，買受人對于戶口遷出的延遲應持謹慎態(tài)度。

八

訂立合同時，買賣雙方主觀上都希望履行自己的義務，順利完成交易。然而，由于房地產(chǎn)交易的復雜性和金額巨大，有時會出現(xiàn)意想不到的情況，從而導致違約的發(fā)生。二手房買賣合同中違約金的比例一般在條款中有明確規(guī)定，但對還款時間沒有具體約定，會導致違約方延遲付款時間，降低條款的實際約束力和執(zhí)行力。為避免扯皮，合同簽訂時應明確雙方的責任和權(quán)利以及違約金的支付金額和時間，遵循的原則是雙方責任和權(quán)利平等。