reits什么意思

就在五一假期前，4月30日，中國證監(jiān)會和國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（reits）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知，正式啟動基礎(chǔ)設(shè)施板塊公募reits試點(diǎn)工作。

你知道這個(gè)通知的每一個(gè)字，但你連接它時(shí)可能無法理解它。這個(gè)通知，粗糙難懂，其實(shí)影響深遠(yuǎn)。

我們來說說什么是reits。跟我們普通人有什么關(guān)系？

01reits到底是個(gè)啥

reits的發(fā)音是“瑞慈”，聽起來像瑞幸的哥哥，但是要靠譜得多。

它的全稱是房地產(chǎn)投資信托基金，中文名是房地產(chǎn)投資信托基金。

簡單地說，這次房地產(chǎn)投資信托基金的公開發(fā)行是在一群投資者把錢湊到一起，交給一個(gè)基金經(jīng)理，讓他去投資不動產(chǎn)項(xiàng)目，然后賺到的錢大家分.

該試點(diǎn)項(xiàng)目采用“公共基金單一基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

你什么意思？舉個(gè)例子：

我建了一條公路，以后收過路費(fèi)，但是初期投資太大，花了100億。

此時(shí)，我可以把這條路的所有權(quán)和未來的通行費(fèi)打包成一個(gè)資產(chǎn)證券化(abs)，然后把這個(gè)abs做成一個(gè)基金，通過公開發(fā)行渠道賣給千千成千上萬的散戶。

這樣我就可以抽出800億(我自己至少要投資20%，不能跑)來修別的路，基金每年會把我收的高鐵費(fèi)的90%作為分紅。

所以所謂的reits對我來說是一種新的融資形式。對于散戶來說，是一個(gè)新的投資品種。

而且我和散戶的利益是一致的，項(xiàng)目運(yùn)營得好，我們是雙贏的。

事實(shí)上，在國外，reits已經(jīng)發(fā)展得非常成熟。特別是在美國，reits的規(guī)模已經(jīng)超過一萬億美元：

截至2019年底，房地產(chǎn)投資信托基金已超過2萬億美元，其中約65%來自美國。

但由于規(guī)模大、情況復(fù)雜、穩(wěn)定，中國醞釀了十幾年，也算是正式開始了公募試點(diǎn)。我們是第40個(gè)建立reits工具的國家。

02reits會進(jìn)一步推高房價(jià)么？

因?yàn)橹形拿恰胺康禺a(chǎn)投資信托基金”，所以很多人誤解了reits，認(rèn)為這個(gè)東西是用來炒房的工具，開發(fā)商可以用它來籌集資金在蓋樓搶地。

也有很多大v不理解，以房子為例，說reits就是房子一直漲，一個(gè)人買不起，大家就集資買房，享受房價(jià)上漲的好處。

好的政策一直被解讀為集團(tuán)炒房。

事實(shí)上，reits和炒房，半毛錢關(guān)系都沒有.

仔細(xì)看看這個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目就知道，此次公募中，房地產(chǎn)投資信托基金支持的重點(diǎn)項(xiàng)目主要在新老基建.

根據(jù)通知，應(yīng)優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)，包括倉儲物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施、水電氣熱等市政工程、城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項(xiàng)目.

此外，通知還鼓勵(lì)信息網(wǎng)絡(luò)等新基礎(chǔ)設(shè)施以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)開展試點(diǎn)。

這些與房地產(chǎn)投機(jī)無關(guān)：

你可能會想，現(xiàn)在沒有試點(diǎn)，不代表以后就沒有房地產(chǎn)的reits。

我之所以這么想，是因?yàn)槟悴涣私馍蠌V泛使用的reits的標(biāo)的資產(chǎn)。

房地產(chǎn)投資信托基金(reits)幾乎不投資開發(fā)性房地產(chǎn)，而是投資能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流和固定收益的成熟房地產(chǎn)項(xiàng)目，如酒店、寫字樓、企業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等。與傳統(tǒng)民居建筑嚴(yán)格隔離。

想想眼前的高速公路的例子。只有收費(fèi)有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，才能產(chǎn)生reits。

別忘了，與許多一文不名的上市公司不同，房地產(chǎn)投資信托基金90%的利潤都要支付股息。強(qiáng)制性的高股息也抑制了房地產(chǎn)投資信托基金用留存資金擴(kuò)張的沖動。

有一種和房子有關(guān)的reits，就是底層資產(chǎn)是長期出租公寓的reits。但同樣，此類項(xiàng)目側(cè)重于穩(wěn)定租金。

而且reits開辟了政策性住房(尤其是出租屋)的退出渠道，實(shí)際上對房價(jià)有一定的抑制作用。

對此，肖剛表示：“海外市場經(jīng)驗(yàn)表明，實(shí)施房地產(chǎn)投資信托基金(reits)將有助于降低房地產(chǎn)市場的價(jià)格波動，不會推動房價(jià)的非理性上漲。”

所以我說，reits和高房價(jià)沒關(guān)系。

但是我們能說reits和房價(jià)沒有關(guān)系嗎？不是。這里有一條暗線，值得你關(guān)注：

優(yōu)先支持京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長三角等重點(diǎn)地區(qū)，支持新區(qū)和有條件的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開展試點(diǎn)

明白什么意思了嗎？

這些政策支持的地區(qū)大多是經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的核心地區(qū)。只有在這些領(lǐng)域才能產(chǎn)生更加可靠的倉儲、環(huán)保、酒店、購物中心等現(xiàn)金流穩(wěn)定的項(xiàng)目。

想發(fā)財(cái)先修路。眾所周知，基本建設(shè)對經(jīng)濟(jì)有推動作用。引入reits將進(jìn)一步擴(kuò)大這些地區(qū)的發(fā)展優(yōu)勢。

這些區(qū)域發(fā)展好了，會對其他地區(qū)形成比較明顯的虹吸效應(yīng)，人才和資源都會進(jìn)一步匯集到大城市圈。

在這種情況下，你能猜到哪里的房價(jià)會更有利嗎？

強(qiáng)者恒強(qiáng)，龍頭會穿越，這跟炒股票是一樣一樣的道理。

那么，reits的推出跟組團(tuán)炒房沒關(guān)系。但它對于城市競爭力來說，是一種助推，會進(jìn)一步擴(kuò)大核心城市的優(yōu)勢。

這才是reits對房價(jià)的真正影響。明白了之后，千萬不要選錯(cuò)了城市買房。

03reits有投資價(jià)值么？

以前中國的reits一直是私有的，叫reits樣，普通人是不能參與的。

本指引提出，公眾投資者通過基金銷售機(jī)構(gòu)詢價(jià)確定的認(rèn)購價(jià)格參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額的認(rèn)購。

這意味著個(gè)人終于可以直接投資公募reits了！

與私募相比，公募具有規(guī)模大、投資者人數(shù)不限、流動性好的優(yōu)點(diǎn)，也豐富了投資者的投資品種和渠道。

它為個(gè)人投資者提供了一個(gè)機(jī)會，可以用很小的資金，參與優(yōu)質(zhì)大宗物業(yè)（如租賃公寓樓、商場、物流設(shè)施等）的投資，且這些物業(yè)都是由專業(yè)機(jī)構(gòu)管理運(yùn)營維護(hù)。

而reits可以定期分紅。這特別適合投資后還需要現(xiàn)金的投資者。

當(dāng)然，如果這個(gè)投資房地產(chǎn)投資信托基金的機(jī)會是一個(gè)好機(jī)會，我們必須首先看看收益和風(fēng)險(xiǎn).

從資產(chǎn)配置的角度來看，reits相對于其他主要資產(chǎn)(現(xiàn)金、股票、債券、外匯、金融衍生品、大宗商品等)而言，具有固定性、持久性、獨(dú)特性和長期稀缺性的特點(diǎn)。).

眾所周知，股票是大規(guī)模資產(chǎn)中長期收益比較高的類別之一。從美國的長期經(jīng)驗(yàn)來看，立達(dá)，尤其是股票型立達(dá)，回報(bào)率高于股票，超過了標(biāo)準(zhǔn)普爾500、納斯達(dá)克指數(shù)和道瓊斯工業(yè)平均指數(shù)：

波動率相對不高(圖中藍(lán)柱)，低于私募和部分股票：

從風(fēng)險(xiǎn)收益率來看，公募reits在過去20年的夏普比率為0.44，僅低于低波動性的兩類固定收益產(chǎn)品(美國廣義債券和長期債券)，優(yōu)于股票、其他固定收益產(chǎn)品和對沖基金。

所以，根據(jù)老美幾十年的經(jīng)驗(yàn)，reits確實(shí)是一個(gè)不錯(cuò)的投資品種，不僅受到個(gè)人投資者的喜愛，而且被很多機(jī)構(gòu)視為資產(chǎn)配置的重要組成部分。

中國的房地產(chǎn)投資信托基金。這種投資品種肯定會有很好的投資價(jià)值。

但是，中行原油這件事也提醒我們，我們的金融創(chuàng)新，從制度設(shè)計(jì)到從業(yè)者到投資者，真的幾乎是有趣的。

關(guān)于reits基金，我們在運(yùn)營團(tuán)隊(duì)、財(cái)務(wù)設(shè)計(jì)、制度配套等方面確實(shí)還有很長的路要走，需要一步一步的完善。

道路漫長，修遠(yuǎn)繁忙。中國的reits，一個(gè)萬億的市場，肯定是有風(fēng)險(xiǎn)的，但是投資機(jī)會肯定很多。如果試點(diǎn)成熟了，一定要做好入股的準(zhǔn)備。

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