偉光匯通集團靠譜嗎

在很多企業的發展過程中，已經出現了企業某一產品的知名度和影響力大于企業的品牌知名度和影響力的情況。對于這個企業來說，當有一天企業的品牌知名度和影響力開始超越某一產品的知名度和影響力時，也說明這個企業的發展進入了一個新的階段：超越單一的產品驅動，進入品牌驅動和管理驅動階段，開始進入更高層次的市場競爭和更大的區域市場布局，從而獲得更快的規模擴張。

偉光匯通也經歷了這樣的發展階段和轉型邏輯。

如果以偉光匯通的企業發展定位來回顧它的發展歷程，雖然它誕生于1996年，但文化旅游產業鎮的歷史可以說真正開始于2005年的——年4月，創始團隊以陸、沙翠梅、段小玉、丁明輝、等為代表。基于對當時云南省旅游市場的洞察和對楚雄市房地產市場的研究判斷，在楚雄市郊的龍川河畔，彝族古鎮的開發建設開始了，從此開啟了十幾年的迭代發展歷史(具體內容見彝人古鎮的邏輯：從商業地產到特色文化旅游小鎮和重新發現彝人古鎮)。通過彝族古鎮的持續經營，為偉光匯通走出云南、深化在京培育、布局全國提供了戰略規劃、規劃設計、案例展示、人才培養、品牌營銷等支持。

彝族古鎮的強勢崛起，使得它在偉光匯通的發展中占據了相當長的時間。即使在2013年集團總部正式落地北京，包括欒州古城、天州古城在內的眾多項目在全國鋪開之后，依然是“很多人知道彝族古鎮，卻很少有人知道偉光匯通”。

對于一個企業來說，前期經歷這樣的階段沒有錯，但如果一直處于這樣的階段，就會成為企業獲得更多發展空間和戰略紅利的瓶頸和障礙。變化，尤其是及時的變化，已經成為考驗企業決策者的重要問題。

“知道彝族古鎮的人很多，但是知道衛光匯通的人很少。”

變化已經發生。如今，偉光匯通不僅是成功運營彝族古鎮的文化旅游產業鎮的運營商，截至2018年第三季度，已開發運營11個文化旅游鎮項目，年游客總數超過2500萬。有20多個文化旅游產業鎮項目正在開發建設和主導運營，覆蓋12個省/自治區/直轄市，累計投資近千億元。

與國家開發銀行全資子公司cdb合資的偉光匯通旅游產業發展有限公司的成立，不僅直接呼應了新型城鎮化、特色鎮建設、文化旅游產業發展等多項國家戰略，也為多年積累的文化旅游產業鎮的發展、建設和運營提供了更強的金融和資本授*，也體現了對新時期地方政*決策邏輯的敏銳洞察。

在推動集團內部輕、重資產分工的同時(當然，所謂的分工并不是把開發、建設、管理、運營完全分開來看，而是在更深入洞察文化旅游產業鎮發展現實和趨勢的基礎上，進一步細分服務環節，給企業業務發展更多的可能性)，通過更直接、更緊密的資源整合，為文化旅游產業鎮形成了從規劃設計、投資開發到可持續經營管理的全產業鏈服務體系。通過開發建設、經營管理和資本賦能的三輪驅動，面向更長時期的可持續發展要求，積極務實地實施去地產戰略轉型安排，贏得中國文化旅游產業新的價值時代。

皇家酒店

集團總部正式落地北京五年后，終于可以在戰略支持、資源配置、品牌營銷、商業運營、管理輸出等方面為其項目提供全面、全方位的支持，不僅有利于從基礎保障、規范管控層面降低各個項目的運營風險。而且，通過這種群體賦權，每個項目都可以盡可能地實現所謂的“落地開花”，促進每個項目的質量發展，以及與所在地區和城市的深度戰略互動。

我們認為，偉光匯通的這些變化與中國經濟社會的整體轉型密切相關。這種轉變的背后，既有企業主動應對的戰略決策，也有被動適應的選擇。接下來，關鍵是看能否在更為劇烈的時代變遷、市場變化、產業調整中進一步抓住機遇，將20年來文化旅游產業城鎮領域企業積累的經驗教訓發揮到。以更加市場化、國際化、優質的資源配置為快速擴張的保駕護航，以“讓城市更中國化”這一簡單卻又雄心勃勃的企業發展理念和使命為驅動，從一個具有巨大市場價值的企業發展成為一個具有綜合價值承載和持久生命力的偉大企業。這是所有與城市建設相關的企業都需要追求和恐懼的，因為一個企業可能是短命的，但一個城市需要歷史和可持續發展的歷史。

“面對中國經濟的這一輪深度調整，很多人可能會看到不兼容，甚至產生一些悲觀情緒，但我們看到的更多的是前所未有的機遇。關鍵是能否用自己的經驗積累。產品創新、商業模式和價值堅持擁抱變化，讓變化朝著更好的方向繼續發生，并隨著我們的城市和時代而發展。”偉光匯通文化旅游投資有限公司董事長、偉光匯通旅游產業發展有限公司總裁陸表示。

1、從管仲老街開始的新故事

安徽潁上九月初，燈火通明，人們在關中老街走來走去。遠處的佛塔與河邊的古建筑相匹配。在河對岸的舞臺上，演員們正在表演當地的古裝劇。從觀眾的表情可以看出，很多人已經深深地進入了戲劇。這時，我們突然有一種強烈的時空穿越感：一方面，我們覺得自己在長江以南的一個小鎮上；另一方面，我們真的覺得我們已經到達了明清或宋代的一條街道的夜景。

關中老街實際上是位于潁上縣新城與老城交界處的一條城市文化旅游商業街，地理位置靠近縣城解放路繁華的商業區。其建筑風格是明清時期的古商業街和古庭院社區。總體規劃布局以水街環境和豐富的建筑資源為基礎，以明清時期皖北的居住商業街建筑為無形骨架，以關中文化、民俗文化、老街文化為文脈。以關中為文化主題，具有觀光、特色商業、文化民俗體驗、特色餐飲、多彩購物、文化休閑、節慶活動、民間演藝、商務會議等多種功能。

但不像國內很多古街古鎮，主要是純新建的仿古建筑，這里的古建筑都是當地政*從不同地方購買遷來的。為此，全長6.1公里的關中老街總投資28億。

在我們的調查中，我們發現在后續標段的施工現場，有許多拆除了編號的建筑構件，一梁一柱一窗一門，都顯示出繁榮的歷史滄桑和歲月的沉淀，令我們震驚。我們不禁嘆了口氣，說：“即使這條街上什么都沒有，有了這些古建筑，我們也能取得古代博物館的美譽”。

管仲老街

然而，正是這些原始的古建筑，讓曾經承接這條老街運營的偉光匯通團隊大感頭痛。“為了保護這些古建筑，或者讓這些古建筑的一些比較美麗的組成部分得到充分的展示，在招商引資的時候，我只能遺憾的放棄一些業態，雖然從文化旅游商業街的定位來說需要一些業態。”潁上偉光匯通古鎮運營管理有限公司負責人告訴我們。但在其看來，這個問題的出現對于關中老街項目的運營團隊來說也是意料之中的，這也是偉光匯通運營管理輸出項目經常遇到的實際問題之一。考慮到關中老街古建筑保護的特殊性，格式導入更有可能與項目的物理空間不匹配。"

安徽潁上關中老街是偉光匯通在集團內部實施輕重資產“分而治之”改革后，第一個純輕資產戰略管理的項目，后來開業的許昌曹魏古城也是這種模式。

這次改革可以說是偉光匯通總部落地北京，真正實現全國布局后比較重要的戰略決策之一。背后既體現了偉光匯通積極推進去地產的戰略決心，又立足于中國文化旅游產業未來發展和文化旅游產業城鎮發展模式做出前瞻性判斷。也意味著這一輪的企業市場擴張已經開始，不僅僅包括偉光匯通自己開發建設運營的文化旅游小鎮。偉光匯通還會有大量純輕資產戰略管理輸出項目，比例甚至更高，擴張速度更快。對于偉光匯通的整體企業發展來說，戰略價值也值得期待。

我們認為，偉光匯通此次業務結構調整與中國文化旅游產業新的價值時代具有很強的戰略適應性。隨著中國文化旅游產業的快速發展和所謂的文化旅游投資黃金時代的到來，我們遺憾地發現，優質的服務、的產品知識產權和高效的項目運作已經成為制約中國文化旅游產業發展的比較大缺陷。在呂雯鎮尤其如此。經過多年的房地產開發經驗，鎮上硬件的投資建設在技術上完全不是問題。但缺少的是讓小鎮活下去、繼續活下去的運營能力。而且這樣一來，大量未完成的項目和難以持續的項目開始在全國出現，具有操作能力和內容導入能力的團隊急需介入。

關中老街夜景

在這種背景下，依托怡人古鎮、灤州古城、天州古城等成熟項目運營中積累的管理經驗和商業旅游資源，偉光匯通不僅可以實現偉光匯通在文化旅游小鎮市場更快的市場拓展，還可以客觀上對已經過度地產的文化旅游小鎮的開發建設形成矯正和補救，通過市場化的手段促進這些問題項目價值的實現，從而實現雙贏

比如對偉光匯通來說，不僅可以獲得政策收益，還可以通過自身的市場運作獲得良好的市場收益(所以偉光匯通對這類項目所處的市場環境要求較高)，還可以通過后續的資產證券化和資本化獲得更大的資產收益。

“獲得這些潛在利益的核心和關鍵是，我們的運營能力必須跟上，成為名副其實的文化旅游產業鎮運營商，并圍繞文化旅游產業鎮發展的整個生命周期提供整個產業鏈。服務和系統解決方案，人無我，人有我。”偉光匯通文化旅游投資有限公司董事長、偉光匯通旅游產業發展有限公司總裁陸表示。

2、文旅產業小鎮專業運營商

作為衛光匯通永州零陵古城項目的總經理，吳玉生經常需要向包括當地政*在內的合作伙伴解釋，衛光匯通所推廣的文化旅游產業鎮還會涉及房地產開發，尤其是一些特色建筑、商業地產、精品住宅，但更重要的是，衛光匯通可以通過文化旅游產業的后期運營管理，讓小鎮活起來，不僅為企業帶來持續的現金收入和資產增值，也為項目所在城市帶來增量旅游。

顯然，像很多從行業內房地產開發起步的工業城鎮和工業新城的經營者一樣，面對國家政策對建設房地產過度的特色城鎮和新區新城的調控，對于是房地產企業還是文化旅游產業城鎮的真正經營者這個問題，需要給出一個令人信服的答案。

"偉光匯通從來沒有做過傳統意義上的房地產."魯說：“但是，我們也認為，沒有房地產的發展，就談不上小城鎮的發展。然而，偉光匯通的房地產開發與傳統的簡單房地產開發有很大不同。——從一開始就是基于整個古鎮可持續發展的角度對房地產配套產品的定位。它不僅在建筑形式上選擇具有較高景觀價值的特色建筑，居住設施大多以具有地方文化元素的傳統院落的精致形式提供。而且其邏輯起點還包括解決項目短期開發、建設、運營過程中的資金投入平衡問題，以及長期可持續運營過程中需要的一定比例的自持性。可以說，都是在運營指導下的房地產開發，而不是房地產換房地產。

"。

國慶節期間，游客們在玲玲古城體驗民俗活動

“偉光匯通的核心競爭力，既不是重資產的投資建設能力，也不是純輕資產的運營管理能力，而是圍繞文化旅游產業鎮的投資、開發、建設和運營的整個產業鏈，經過20年的經驗和教訓。服務系統和系統解決方案供應。”偉光匯通旅游產業發展有限公司聯席總裁王軍表示，“而且，在商業模式上，偉光匯通與傳統的房地產公司有很大的不同，——如果房地產開發商處于‘to c’模式，房子直接賣給買家，也就是個人消費者，偉光匯通的模式可以說是‘to b to c’，主要是‘to b’。

我們注意到，與傳統的以當地股票消費市場為基礎的房地產開發商不同，偉光匯通在做每一個項目時，首先是以將增量消費市場帶到當地為基礎，這符合其項目選址的邏輯。在選擇進入一個城市和地區時，——首先會分析是否有條件吸引大量外國人在這個城市和地區消費。這一般表現在當地是否有傳統黃金旅游帶支撐，或者周圍是否有一定數量的人。

在偉光匯通文化旅游產業園運營的價值閉環中，包括房地產開發在內的所有產品供給的價值起點，都是基于對當地增量優質文化旅游消費的洞察，而這些消費的基本構成至少包括：吃、住、購、互動體驗。圍繞這些領域的服務保障，一方面要求從一開始就在提供這些服務的基礎上合理設計項目的物理空間建設，即在每個項目的開發建設過程中，必須考慮和實踐運營前端和營銷前端。只有這樣，所創造的空間才能滿足后續業務布局和不斷迭代的需要。另一方面，要求投資運營團隊能夠在項目的不同開發階段找到合適的業務在項目中落戶，越準確越好。

為此，偉光匯通不僅整合了4000多家合作緊密的商家，而且“大部分商家都和偉光匯通一起經歷了困難時期，大家都相信偉光匯通之后的項目有前景”。在王軍看來，這是很多企業短時間內無法復制的。

當然，偉光匯通的決策者很清楚，在所有地方政*邀請他們發展文化旅游產業小鎮的時候，比較重要的顯然不是他們的房地產開發建設能力。就連他們比較擅長的仿古建筑設計施工和古鎮整體開發建設，幾乎都希望通過偉光匯通的服務體系，來進行文化旅游產業鎮的開發建設和運營。貢獻一個能代表當地，參與全省乃至全國文化旅游發展競爭的戰略層面項目，希望通過一個文化旅游產業鎮重塑當地文化旅游產業結構，甚至推動整個地區和城市的產業轉型升級。

而且考慮到其控制的項目越來越多，迭代升級的現實要求，以及新消費時代對優質消費場景的巨大需求，偉光匯通也開始與更具品牌影響力的機構和企業深入合作，圍繞文化旅游產業鎮布局，共同開發更有針對性的項目。例如，考慮到新一代文化旅游產業鎮對商業綜合體的轉型需求，偉光匯通與上中奧特萊斯(北京)資產管理有限公司達成深度戰略合作，結合各文化旅游產業鎮的本土文化和資源稟賦，創造性地推動奧特萊斯商業地產項目在鎮內落地。

灤州古城吸引了大量消費者前來體驗觀光

“考慮到很多業態都在經歷快速的迭代，我們運營管理團隊中對合作商戶保持動態跟蹤的同事們會繼續在投資資源庫中淘汰和優化合作商戶，在我們有一定經驗的住宿領域嘗試孵化自己的ip，”路說。在它看來，經過這么多年的發展和國內越來越多的項目布局，偉光匯通不僅有足夠的物業資產支撐，而且可以通過財政補貼和戰略投資的方式整合多種資源，確保我國每一個文化旅游小鎮從誕生之日起就百花齊放。

我們認為，偉光匯通在文化旅游產業城鎮市場競爭中的一個優勢是，當其正式啟動的項目超過五個時，可以在更大程度上拓展全國市場時滿足一個商家的選址需求，從而增強其在配置商家資源方面的話語權。同時，依托其小城鎮項目平臺，還可以促進部分完成原有積累的商家，為進入全國市場提供便利。這也是作為文化旅游產業的小城鎮經營者，無法復制，短時間內難以超越的重要原因。

但是，這顯然不是偉光匯通的終點。面對新消費時代越來越多元化的項目拓展和布局，以及消費者對真實文化的追求，偉光匯通需要更專業地梳理和研究每個項目的文化元素和肌理，進行更具創意、更現代、更科技的產品轉型和體驗轉型，這也是偉光匯通“讓城市更中國化”的價值理念的必然組成部分。

如何讓城市更中國化？這就是我們接下來要進一步討論的。