濟南房價大跌已成定局？

關注：97 發布時間：2021-10-12 09:49:04

濟南的房價透支了未來很多年的收益，而且升水率太高，不太可能在兩三年的短時間內繼續上漲。五年后重回2018年高點還不錯。

在第一批開始回調的城市中，濟南的房價跌幅遠遠超出了很多人的預期。一些房地產已經從2018年的高點下跌了近30%。雖然掛牌價格看似只有20%左右的跌幅，但實際上幾乎沒有房子是按照掛牌價格出售的，實際成交價格遠低于掛牌價格。這說明這些業主對自己的房子沒有太大的信心。但如此低的價格并沒有促進成交量的反彈，反而有更多的人在觀望，說明大家對房價上漲沒有信心。既然買賣雙方都沒有信心，再加上不斷的調控，誰又能帶動房價上漲呢？

從邏輯上講，大家都知道房價要么和當地的經濟實力、城市競爭力、人口密度掛鉤，要么和氣候、住宅掛鉤。但是很明顯濟南和后者完全不合拍。2019年夏季，平均氣溫排名北方第四，空氣質量指數全國倒數20，交通擁堵指數全國第三。所以氣候和居住的優勢完全沒有優勢。濟南的經濟和競爭力雖然可以接受，但要做個比較才能下結論。濟南作為內陸省會，沒有成都、長沙、鄭州的優勢，甚至競爭力明顯不如。濟南目前是二線，其他三條是新一線。但濟南的房價是這四個城市中比較高的，無論從情感上還是理性上都說不過去。即使與全省相比，青島也比濟南發達，依山傍海，氣候宜人。夏天比濟南涼快，冬天比濟南暖和，空氣質量好很多，但房價只是和濟南大致相當。

綜上所述，濟南的房價是主流城市中比較高的。所以，既然跌了這么多，說明市場認可度不夠高，在樓市整體低迷的這段時間里，很難繼續上漲。但作為省會城市，不太可能繼續下跌，所以未來幾年箱子震蕩的概率更高。想漲就要等下一個周期。

另外補充兩點，沈陽大概率會成為下一個中學城市，因為東北是目前唯*一個空置的區域。還有一點是，在比較近結束的長江論壇上，高層官員明確表示，各省要降低省會比重，重點發展多中心模式，加強區域經濟發展。所以濟南建設強省的步伐似乎會放緩，中國的愿景還要等兩三年后。這些對濟南樓市都不好。